百万商业猛量激增 望京商圈能辐射到哪？

在整个北京商业市场的映衬下，望京商圈还是一个小字辈，辐射全北京的梦想未免有些大了。
　　从谷底迅速升至巅峰，幸福中伴随着些许眩晕，望京商业开发商的感觉像极了乘坐过山车。
　　2004年前后，望京还被冠以“亚洲最大卧城”的称号，时间仅仅过了三四年，望京的商业状况得到了根本性转变。伴随着嘉茂、华联在望京商业国际中心的开业，家乐福、沃尔玛、六佰本、香颂等商业项目纷纷进驻，一度以分散型底商居多的望京商业面貌得以扭转，区域内大型商业项目纷纷冒出。
　　数据最有说服力。相关统计，目前望京区域的商业开发面积已到70万平方米，未来三年望京地区的商业新增面积将在30～50万平方米左右，且市场的趋势将是综合百货类商业将取代社区商业占据主导地位。届时望京人均商业面积将达北京人均商业面积的3倍以上，成为北京最有发展潜力的新兴商区。
　　井喷面前面临着新问题，未来高达100万体量的商业为谁配套？容纳30万人居住的望京是否真的是大型商业项目的乐土？这一切成为了摆在开发商面前的新问题。
　　新商圈的小秘密
　　“开业的时候，生意很惨淡。想方设法希望能够把望京周边的人群吸引到购物中心来，但是一切都是徒然”，望京某商业项目开发商介绍，在该项目开发初期，望京商圈尚缺乏魅力，大型商业项目辐射周边消费人群还是个不可完成的难题。在这样的背景下，该项目发往周边区域的购物专车常常空车而返。
　　在望京的开发历史中，这个曾经亚洲最大的卧城一度缺乏大型商业中心。区域内少数的几个商业项目多以社区底商居多，区域内大型购物中心少之又少。
北京香颂营销总监钟南狄描述，2003年望京住宅每平方米只有五六千元的时候，开发商业可以卖到一万五六的价格，区域内的很多商业项目，采取将项目底层商业对外销售的方式。“望京广顺大街的沿线的商业业态多以底商为主，独立商户并不是很多。”
　　但是这样的形式并没有保持很久。伴随着望京区域的飞速发展，区域的商业价值很快被挖掘。有人形容，几乎是一夜之间望京出现了多个大型商业项目。
　　继宜家家居、华堂商场、嘉茂广场、沃尔玛等国际知名商业纷纷进驻望京区域商业地产项目之后，家乐福携手洲际酒店管理集团下属丽都快捷假日酒店进驻华彩国际商业中心。据了解，包括悠乐汇、六佰本步行街、嘉茂购物中心、华彩国际中心、香颂商业街等项目，望京区域正在招商或者在建的大型商业项目已达十个之多，商业开发面积在50万平方米以上。除此之外，区域的东湖湾、融科橄榄等住宅项目也都推出了规模不小的商业配套，新增的住宅商业配套在10万平方米左右。
　　“望京国际商业中心号称全业态休闲商业配套，方恒国际中心和悠乐汇各打出了望京惟一大型纯商务综合体和望京惟一体验式商业综合体的口号，嘉美风尚中心也称将一站式解决商务办公、居住、购物休闲等需求。”专家表示，从商业业态来看区域项目多以购物卖场、各类专卖店和休闲餐饮为主，新开业项目出现了扎堆招商现象。
　　近期即将投入市场的北京香颂商业街，延望京西路展开，总长500米。据了解，这个商业项目希望与望京商业共同构建望京西部的商业中心，目前已经得到了香港时尚百货NOVO的认可，并率先购买300平方米。
　　望京今天的发展，或许是当初新城规划时所不可想象的。业内专家表示
在北京东部发展带上几个重要的社区组团重新构成了一个发展带，望京在这个发展带上起到了一个核心的位置。这样的布局，让望京摆脱了单一的社区发展定位，成为一个有发展潜力的新城区。而区域辐射上的优势，明显带动了商业的发展。
　　向左还是向右？规划纷乱之局
　　“望京到底需要什么样的商业？”专家提醒，新的商业项目进驻望京区域的时候必须考虑清楚定位。仅仅容纳30万人居住的望京，是否真的可以支撑数量众多的大型商业项目存活？
　　之前进驻望京的商业项目，曾经犯过类似的错误。一些商业项目扎堆开业，纷纷将目标客户群定位为区域内白领和高端人群，但是在区域内购买力不能支撑众多大型商业需求的时候，缺少正确定位的商业项目也无法将区域外人群吸引至此。于是，一个定位的尴尬摆在了商业开发商的面前，甚至很多商业项目在这个尴尬中度过了艰难的一段时期。
　　“开业的时候做了很多的推广工作，从反映上来看还是拉不到外界的顾客。”望京嘉茂总经理李昱坦言，嘉茂曾经希望项目不仅仅吸引望京地区的客流，并为此进行了诸多努力，但是效果甚微。据了解，苦于区域消费半径的局限，望京区域的不少商业项目，包括华联，望京国际商业中心，都是针对的望京本地区的消费客源。也有一些项目将改变这一状况的希望，寄托在大型商业项目和优势商业品牌身上。
　　伴随着望京商业气氛的转变，目前一些知名品牌进驻望京。区域内开发商将之看做是望京商业转向的契机。“很多知名品牌的进入，会为望京带来区域外的消费客户”，更有业内人士坦言，望京对方圆五公里内的周边区域辐射增强。但是不容忽视的是，望京的现实还能否成就急速激增的大型商业项目？对此，中国步行商业街工作委员会主任韩健徽表示，目前望京区域的商业辐射还仅仅局限在本区域之内，对望京周边的酒仙桥、大山子区域的商业辐射能力还不是很强。“一旦周边区域的商业项目起来之后，望京的辐射能力就更弱了”。
　　在韩健徽看来，整个北京的商业市场就像一个大磁铁，望京在整个北京市场面前还是一个小字辈，并不能形成强劲的吸引能力。相反，能够在强势吸引之下保持本区域购买力不外流显得尤为关键。因此他建议，望京的商业项目在立足本区域消费人群的同时，尽量通过设计特色消费、选择性较强业态来扩大商业辐射能力。
　　等待的将是一场激战
　　目前不少高端品牌进驻望京，区域内商业项目将之看做是商业转型的契机。但是也有更多商业项目感到了巨大的压力。“现在周边有望京国际，还有马上要开的新世界、沃尔玛、家乐福，积极扩展市场是必须的”，该商业项目准备开通六条购物专线，到丽都、大山子等区域去拉消费者。
　　“按照所谓的教育、文娱、商业等配套形式划分来看，目前望京区域内门类比较齐全。但对于总建筑面积1000万平方米，规模等于老北京城区面积二分之一的区域来说，具体的物业分布总量明显偏少而且过于分散。”专家坦言，就目前整个望京大社区而言，除望京建材大世界、百安居等专业市场外，一些老商业如中福百货、家和超市等辐射范围相当有限，很难形成一定的商业集中效应。
　　住宅建设先于公建，限制了望京区域早期商业的发展。不少观点认为，在商业规划方面缺少统一思考是致使望京商业出现乱局的根本。这样的商业乱局也让区域内早期的商业项目走了一段弯路。在新的一轮商业开发到来之前，望京商业规划定位是迫切需要考虑的问题。觊觎进入望京商圈的商业地产开发商们，接下来又该以什么样的姿态和面目进入市场？
　　据了解，望京区域目前已经成为五大商业聚集区：以宜家家居为核心的东北四环商业区；以望京国际商业中心、嘉美风尚二期商业、方恒国际中心组成的望京东南部商业区；由华联嘉茂购物中心、沃尔玛及其周边商业组成的望京中部商业区；以六佰本及华彩国际中心组成的望京北部商业区和以北京香颂为代表的望京西部商业区。
　　“人均面积达到3%以上的区域，势必迎接的将是一场激烈的商战”，钟南狄预言，等待商业地产开发商的将是一场残酷的激战。
　　“望京商业的升级才刚刚开始”，汉博投资集团有限公司总裁助理李亚明表示，在望京区域商业转型的过程中，一些传统的商业项目会遭到打击，甚至要经历一段痛苦的调整期。