业委会闯出“自治路”

发表时间: 2007-7-19 19:16    作者: 春天    来源: 望京社区

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• 春天 (2007-7-19 19:21:09)

  缺乏经费身份不明 广州业委会运作艰难
  出处：南方日报  
    
  　　广州市许多楼盘成立了业主委员会，一些未成立业委会的楼盘也正在筹建业委会。然而，业委会的运作经费来源问题至今没一个有章可循的方案，业委会的法律地位尚未明确。广州过半以上的业委会大都缺乏经费，“潦倒”的业委会在为小业主维权上困难重重。
  
  　　一年前，本报曾报道共和苑小区业委会召开业主大会，罢免了该小区的物业管理公司——宏威公司。之后，经过协商，宏威公司仍担任共和苑小区的物管。条件是:宏威公司占用小区内的公共用地作停车场、小食店等盈利设施，这些设施产生的利润本来应该属于全体业主的，现按广州市国土房管局的有关文件，业委会与物管公司签署协议，该公司将其占用小区的公共用地、设施所得利益的10%作为业委会的经费。这样，该小区业委会每月有了4300元的运作经费。但由于该小区每月有40%的业主不交物业管理费，所以物管常常以这个理由拖欠或少交这4300元的经费。为此，业委会感到很无奈，致电本报投诉。
  
  　　市内其它小区的情况又怎样呢？据行内人士称，广州市大多数的业委会现在都因经费问题运作艰难。记者从走访的几个小区了解到，海珠区的君雅大厦只有1/3的业主交纳了经费，荔湾区西门口广场小区仅有40%的人交了钱。而曾为追讨物业维修基金与开发商多次对簿公堂的越秀区“东悦居”小区业委会孙主任讲:“当初为了打官司，部分业主每人凑了一两百块来维持业委会运作，总共也就一万多块钱，如今官司打了两年多，这些钱早就不够了。”
  
  　　君雅大厦的业委会主任王伯则反映，通过表决，他们小区每户业主每月缴纳5元作为业委会的经费，但全小区仅有100来户的积极分子缴纳。这几百元的经费根本不能维持业委会的正常运作，平时办公的水、电、物资等都是业委会工作人员自己倒贴的。
  
  　　根据广州市国土房管局有关规定，业委会经费可由业主直接缴纳，也可以通过物管公司利用小区的公用部分的盈利来筹集。但现实是，这两种方案都不能完全解决业委会经费问题。
  
  　　首先，业主不愿交。一些业主表示，他们也听说过业委会这回事，但业委会似乎没有一个明确的法律地位，街道、派出所等与业主有关的单位只跟物管公司打交道，既然业委会很多职责都无法行使，无法有效地保障他们的权益，他们就觉得业委会可有可无。
  
  　　对此，广东民生康田律师事务所的刘伟律师认为，当务之急要解决的是业委会的法人地位问题。根据现在的法律法规，业委会现在身份是“三不是”，既不是物业管理的自治群众组织——未能到民政部门报批，又不是物权经营公司——未能到工商部门报批，更不是政府机构——无政府有关机构的行政任命，因此，业委会地位十分尴尬。他认为，只有确立业主委员会的法律主体地位，使其能够代表全体业主行使谈判、诉讼等维护业主合法权益的活动，业委会的地位作用真正得到广大业主认可了，经费问题才能理顺。
  
  　　其次，通过物管公司筹集业委会经费并不现实。据了解，香港通过立法规定，业委会经费由物管统一征收，然后定期划拨给业委会。然而，这种做法目前成功的例子仅限在物管跟业主关系比较融洽的小区。据悉，现在广州市各小区共有8亿的物业维修基金疑被开发商或物管公司挪用，相当多的业委会受业主的委托会向其追讨，这样，业委会通过物管向业主筹集资金几乎不可能。
  
  　　对此，省社科院的詹天庠教授认为:要尽快出台相关法规规范业委会经费的收取方式、标准和用途，使业委会资金取之有道，用得其所。据了解，上海、北京等地都开始就这方面作出立法考虑。

• 春天 (2007-7-19 19:24:03)

  小区业委会帮业主理财 广告收益向业主公示
  “盘活”专项维修资金———
  
  本报记者报道　小区业委会要帮业主理财，总共600万的业主专项维修资金将比原来单纯银行活期多收益近50万。昨天朝阳区新天第小区业委会讨论了这一计划。这将是本市首家为业主理财的小区。
  
  新天第小区业委会昨天召集业委会委员、居委会、开发商、物业公司、负责小区治安的民警代表，大家共同讨论如何帮助小区业主的专项维修资金增值，选择哪家银行理财。业委会主任张大宽会上发言最多，“我们可以选择国债，也可以选择银行理财服务，这两种都比银行的活期利息高。如果选择银行理财，仅利息费用每年就会多出40万到50万。”
  
  据介绍，小区目前已经得到广大业主授权，希望通过银行理财的形式，使业主的专项维修资金增值。5月底前这一想法有望实现。业委会有成员表示，“每一名业主都可以在相关理财银行和小区网站上查询个人维修资金的收益情况。”
  
  ■小区理财会两家银行相继赶到
  
  新天第的这一做法吸引了众多银行的眼球。仅在昨天的业委会上，就有民生银行和交通银行先后赶到，并相继发言介绍银行的理财项目，以及如何帮助小区获得安全、高收益的理财服务。
  
  民生银行北京金融街支行许行长告诉记者，已经有很多小区业委会表示很感兴趣。“他们大多咨询如何对专项维修资金理财，银行能提供多高的收益，如何保证资金安全。有的小区业委会还咨询相关政策。由于申请该项理财需要走一些程序，这对很多还在理顺和开发商、物业、业主三者关系的小区来说，有太多的问题需要先解决。”许行长认为，新天第小区由于不存在“三方矛盾”，有望最快实现业主资金增值。
  
  据悉，3月初北京市有关部门下发《关于发布北京市专项维修资金使用办法（试行）的通告》，首次明确表示，“业主大会可根据国家法律法规的规定，决议沉淀部分维修资金的增值存储计划，或者决议在一级市场购买国债，严禁挪作他用。业主可通过登录www.bjzxwxzj.gov.cn查询个人维修资金的交纳、费用分摊、支用、结息、余额等情况。”
  
  据市小区办介绍，目前北京市专项维修资金总额约84亿元，以往资金的管理没有下放，只存在指定银行，可获得银行活期存款利息。市小区办昨天向记者证实，新天第小区将是北京市第一家帮业主打理“专项维修资金”的小区。
  
  ■业委会帮助业主管理小区广告费
  
  据了解，除了第一个要为业主维修资金理财，新天第小区还做了让很多小区羡慕的事———小区去年16万的公摊面积收益由小区业委会掌管。
  
  新天第小区做到了把广告费从原物业公司手中归还给业主，小区公共收益由业委会帮着大家理财。由新聘用的物业公司代理经营公摊面积，收取20%的管理费用。公摊面积的租赁情况、经营收入单独设账，定期向业主公示。
  
  “今年的公摊面积收益能达到近20万元。我们将全部用于业主的福利和待遇改善。近期，这笔资金的一部分将为小区的每位业主进行免费体检。”业委会主任告诉记者。
  
  据了解，这笔公共收益为小区安装了先进的监控设施，小区内的摄像头从过去的14个增加到48个。除了安装安全设施，16万的公共收益还将拿出一部分用于奖励保安和门卫。

• china_coffeee (2008-5-07 01:33:19)

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